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本文研究的行业为澳洲零售地产业，研究的公司为该行业龙头公司 Scentre Group （ASX：SCG）。Scentre 在该细分行业的市场占有率为7.5%，排名第一，公司在42个Westfield 购物中心拥有价值560亿澳元的可出租面积(GLA) 资产，总面积为380万平方米，合计超过11,500个零售店。

【1. 行业分析】

1.1 行业表现：

过去五年，由于投资者活动不断增加，零售地产行业的收入增长强劲。在此期间，来自国内外投资者 (包括财富基金和养老基金) 的需求，推动了交易活动和零售发展。总的来说，零售商的租金在这段时间里呈上升趋势，促进了行业收入的增长。然而，过去5年，不同市场的零售额参差不齐。例如，由于网络竞争，消费品零售商面临需求减少的局面，这使得一些公司难以支付上涨的租金。在此期间，这一趋势导致一些零售地产运营商的入住率下降。但是，在截至2020/21年的五年中，预计行业收入将以年均7.4%的速度增长，达到329亿澳元。

尽管行业收入在增长，但在此期间，不断上涨的房地产价格导致投资回报大幅下降，使业内参与者不愿发展所持有的房地产。然而，强劲的收入增长吸引了新的行业参与者。企业数量的增加提振了对劳动力的需求，过去5年，就业人数也在上升。在此期间，整个行业的平均利润率也有所上升，对零售地产的强劲需求为运营商提供了提高利润率的空间。

全球的低利率鼓励投资者考虑新市场，以寻求有吸引力的收益率。在此期间，海外投资者在很大程度上推动了行业投资的大幅增长。尽管收益率增长放缓，但与工业地产相比，零售地产仍具有吸引力。投资者需求的增加带动资本价值的大幅上升，而资本价值的上升又刺激了对物业运营服务的需求。然而，外国投资者在澳大利亚房地产的交易价值在过去两年中急剧下降。

强劲的零售销售鼓励了新的零售进入者，给租金带来上行压力，并提高了入住率。这些因素对行业收入有积极的影响，因为更多的租户进入市场，会支付更高的租金。过去五年，消费者购物习惯的变化限制了零售额的增长。因为在线零售商提供的价格较低，消费者越来越多地在网上购买商品。

零售行业租户倾向于签订期限更长的租约，最长可达30年，因为通常会获得优惠的租金。网上购物的普及对百货公司产生了强烈的负面影响，损害了零售地产运营商的利益。由于百货公司吸引的顾客越来越少，购物中心的其他零售商处境艰难。因此，一些专业零售商撤出了表现不佳地区的商店，并转移到了更好的地点。

超市行业在澳大利亚零售业艰难的交易条件下表现良好，特别是ALDI在过去五年中市场份额强劲增长。消费者在超市购买非耐用品，因为它们容易变质，更容易损坏，所以消费者不较少在网上购买这些商品，而且消费者往往更喜欢在购买前亲自检查商品。鉴于其中许多产品是必需品，消费者信心和支出的下降不太可能影响这些产品。因此，靠近超市可以使零售商受益。因此，对超市附近零售空间的需求在过去五年中有所增加。

过去五年中，几家外国零售商在澳大利亚建立或扩大了业务。尽管消费品零售部门在此期间举步维艰，但与大多数其它发达经济体的同行相比，国内零售商表现良好。过去5年，这一趋势鼓励了Zara、H&M、Costco 和 ALDI 等外国零售商进入澳大利亚或扩大现有的当地业务。

1.2 行业驱动因素:

（1）零售业需求

零售销售推动了对零售物业空间的需求。销售额会影响零售商支付不断上涨的租金的能力，所以低销售量 ....

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